Themen Immobilienbesitzer

In einem vom Landgericht Frankfurt entschiedenen Fall fasste eine Eigentümergemeinschaft mit qualifizierter Mehrheit (3/4-Mehrheit) den Beschluss, einem Wohnungseigentümer die Nachrüstung seiner Wohnung mit einer sichtbaren Klimaanlage zu genehmigen. Dabei stellte sich die Frage, ob es sich bei der Maßnahme um eine Modernisierung handelt, da eine solche auch gegen den Willen einzelner Wohnungseigentümer durchgesetzt werden kann.

Die Richter kamen zu der Entscheidung, dass hier keine Modernisierung vorlag, da keine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts oder Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse besteht. Diese müssten sich auf die gesamte Wohnungseigentumsanlage und nicht nur auf eine einzelne Mit- und Sondereigentumseinheit beziehen. Somit konnte der Beschluss nicht mit qualifizierter Mehrheit gefasst werden.

Beispielsweise bedürften der Anbau oder Errichtung eines Balkons, einer Terrasse oder eines Wintergartens an eine einzelne Wohnung, die Erweiterung der Balkon-, der Terrassen- oder der Wintergartenfläche einer einzelnen Wohnung nicht der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ein Beschluss, der die Nachrüstung einer sichtbaren Klimaanlage einer Wohnung fasst, bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Werden beim Neubau eines Wohnhauses Dachflächenfenster eingebaut, die entgegen der Baubeschreibung nur eine 2-fach Wärmeschutz-Verglasung - statt einer 3-fach Wärmeschutz-Verglasung - aufweisen, liegt ein Mangel vor.

Bei der Frage, ob eine Nacherfüllung unverhältnismäßig ist, sind sämtliche Umstände des Einzelfalls abzuwägen. Der Auftraggeber hat unter Umständen an der Einhaltung bestimmter Wärmeschutz-Standards auch dann ein nachvollziehbares Interesse, wenn die Auswirkungen auf die Höhe seiner Heizkosten nur gering sind.

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat einen Gesetzentwurf für das Bestellerprinzip, dass bereits bei der Mietwohnungsvermittlung gilt, auch für den Immobilienkauf vorgelegt. Danach soll derjenige die Provision tragen, der den Makler beauftragt. Eine Kappungsgrenze ist nicht vorgesehen. Der Verkäufer soll die Provisionshöhe mit dem Makler aushandeln und der Maklerauftrag muss schriftlich erfolgen. Ferner ist nach dem Entwurf die Berechnung von Zusatzkosten an den Käufer verboten, die von dem Verkäufer oder einem Dritten für die Vermittlung oder zusammenhängende Leistungen geschuldet werden.

Eine konkludente Abnahme kann vorliegen, wenn der Unternehmer aus dem Verhalten des Bestellers nach Treu und Glauben und mit Rücksicht auf die Verkehrssitte schließen konnte und durfte, der Besteller billige seine Leistung als frei von wesentlichen Mängeln. Das kann z. B. der Fall sein bei widerspruchsloser Hinnahme der Fertigstellungsbescheinigung oder bei einer vorbehaltlosen Zahlung des Werklohns. Die konkludente Abnahme einer Architektenleistung kann auch darin liegen, dass der Besteller nach Fertigstellung der Leistung und nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist nach Bezug des fertiggestellten Bauwerks keine Mängel der Architektenleistung rügt.

Dieser Entscheidung des Oberlandesgerichts Schleswig-Holstein vom 2.1.2018 lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde: Eine Auftraggeberin bezog nach Beendigung der letzten Arbeiten das neuerbaute Einfamilienhaus im August 2010. Bereits im September 2008 wurde die Schlussrechnung von ihr beglichen. Etwa ein Jahr nach dem Einzug rügte sie beim Architekten einen Mangel an dem Haus, sodass es in der Folgezeit mit dem Architekten Verhandlungen zur Nachbesserung gab. Diese waren erfolglos. Daher verlangte die Auftraggeberin vom Architekten im Dezember 2016 Schadensersatz.

Die Verjährung begann mit der konkludenten Abnahme der Leistungen der Auftraggeberin spätestens im August 2010. Die fünfjährige Verjährungsfrist beginnt laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) mit der Abnahme. Abnahme im Sinne des BGB bedeutet die körperliche Entgegennahme des Werks durch den Besteller verbunden mit dessen Billigung des Werks als im Wesentlichen vertragsgerecht erbrachte Leistung. Als rechtsgeschäftliche oder geschäftsähnliche Erklärung kann die Billigung der Werkleistung auch konkludent erfolgen.

Ob eine konkludente Abnahme vorliegt, beurteilt sich grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalls. Die Voraussetzungen lagen hier vor. In der vorbehaltlosen Zahlung der Schlussrechnung in Verbindung mit der widerspruchslosen Hinnahme der Fertigstellungsanzeige ist eine konkludente Billigung der Auftraggeberin zu sehen.

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung richtet sich danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben.

Fehlt es bezüglich der Telefonleitung an einer vertraglichen Vereinbarung, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in Auslegung abzuleitenden Standards bestimmt, insbesondere nach der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie der Verkehrsanschauung.

Das Verwaltungsgericht Gießen hat in drei Eilverfahren die Anordnungen des Müllabfuhrzweckverbandes für rechtmäßig erachtet, mit denen die Anwohner einzelner Straßen in der Stadt verpflichtet wurden, ab dem 1.1.2018 die Mülltonnen und den Sperrmüll in einem vorgegebenen Bereich bereitzustellen.

Für die Anwohner bedeutete dies, dass sie ihre Mülltonnen über Entfernungen zwischen 75 und 110 m zu den jeweiligen Sammelplätzen schieben müssen, wo sie dann von dem Entsorgungsunternehmen geleert werden.

Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse des Vermieters liegt u. a. vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Die Richter des Bundesgerichtshofs hatten nunmehr in einen Fall aus der Praxis zu entscheiden, ob eine Eigenbedarfskündigung auch dann berechtigt ist, wenn die Wohnung als Ferienwohnung bzw. als Zweitwohnung genutzt werden soll. Sie kamen dabei in ihrem Beschluss vom 21.8.2018 zu der Überzeugung, dass auch eine vom Vermieter beabsichtigte Nutzung als Zweitwohnung bzw. Ferienwohnung grundsätzlich eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen kann.

Dass die Räume "als Wohnung" benötigt werden müssen, setzt nicht voraus, dass der Vermieter oder die im Gesetz privilegierten Personen in der Wohnung den Lebensmittelpunkt begründen wollen oder die Wohnung über eine konkrete Mindestdauer bewohnt werden muss.

Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen.

In einem vom Bundesgerichtshof am 24.10.2018 entschiedenen Fall verwies der Vermieter bei einem Mieterhöhungsverlangen auf eine vorhandene moderne Küchenausstattung, die mitvermietet und daher bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen ist. Beim Einzug war eine gebrauchte Küche vom Vermieter vorhanden. Kurz nach dem Einzug wurde diese jedoch vom Mieter auf seine Kosten ersetzt. Eine Kostenerstattung gab es nicht.

Es ist unerheblich, dass in der Wohnung zu Mietbeginn eine Einbauküche vorhanden war, so die BGH-Richter. Denn der Vermieter hatte dem Mieter gestattet, diese (ältere) Einrichtung zu entfernen und auf eigene Kosten durch eine neue Einrichtung zu ersetzen. Dadurch entfiel die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters bezüglich der bisherigen, nunmehr aus der Wohnung entfernten Einbauküche, während bezüglich der vom Mieter neu angeschafften Einbauküche (Instandhaltungs- und Gebrauchsgewährungs-)Pflichten des Vermieters nicht begründet wurden.

Dementsprechend ist die Wohnung nach dem erfolgten Austausch nicht mehr vermieterseits mit einer Einbauküche ausgestattet und kann diese nunmehrige Mietereinrichtung auch nicht bei der Ermittlung des objektiven Wohnwerts zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden.

Mit einem Zuschuss - dem sog. Baukindergeld - fördert das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat und die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) den Ersterwerb von selbst genutzten Wohnimmobilien - sowohl Neubau als auch Bestand - für Familien mit Kindern und Alleinerziehende.

Gefördert wird der erstmalige Neubau oder Erwerb von Wohneigentum zur Selbstnutzung in Deutschland für Familien und Alleinerziehende mit mindestens einem im Haushalt lebenden Kind unter 18 Jahren. Ist bereits selbst genutztes oder vermietetes Wohneigentum in Deutschland vorhanden, ist eine Förderung ausgeschlossen.

Das Baukindergeld wird bis zu einer Einkommensgrenze von 75.000 ? zu versteuerndem Haushaltseinkommen pro Jahr und zusätzlich 15.000 ? pro Kind - bei einem Kind also bis zu 90.000 ? im Jahr - gewährt. Die Ermittlung des Einkommens erfolgt anhand des Durchschnittseinkommens des zweiten und dritten Jahres vor dem Antragseingang - für 2018 also der Einkommen 2015 und 2016. Der Nachweis des zu versteuernden Haushaltseinkommens muss anhand der Einkommensteuerbescheide des Finanzamts nachgewiesen werden. Liegt kein Einkommensteuerbescheid vor, ist die Erstellung rechtzeitig beim zuständigen Finanzamt zu beantragen.

Der Zuschuss in Höhe von 1.200 ? je Kind und Jahr wird über 10 Jahre ausgezahlt. Eine Familie mit einem Kind erhält einen Zuschuss über 10 Jahre von insgesamt 12.000 ?, bei 2 Kindern 24.000 ? usw. Gewährt wird das Baukindergeld rückwirkend ab dem 1.1.2018.

Neubauten sind förderfähig, wenn die Baugenehmigung zwischen dem 1.1.2018 und dem 31.12.2020 erteilt worden ist. Nach dem jeweiligen Landesbaurecht sind nur anzeigepflichtige Vorhaben förderfähig, wenn die zuständige Gemeinde nach Maßgabe der jeweiligen Landesbauordnung durch die Bauanzeige Kenntnis erlangt hat und mit der Ausführung des Vorhabens zwischen dem 1.1.2018 und dem 31.12.2020 begonnen werden durfte. Beim Erwerb von Neu- oder Bestandsbauten muss der notarielle Kaufvertrag zwischen dem 1.1.2018 und dem 31.12.2020 unterzeichnet worden sein.

Bitte beachten Sie! Anträge können seit dem 18.9.2018 über die KfW ausschließlich online unter www.kfw.de/info-zuschussportal gestellt werden. Der Antrag muss mindestens drei Monate nach dem Einzug in das selbst genutzte Wohneigentum gestellt werden. Ist der Einzug im Jahr 2018 vor dem 18.9.2018 erfolgt, kann der Zuschussantrag noch bis zum 31.12.2018 gestellt werden. Für das Baukindergeld stehen Bundesmittel in fest­gelegter Höhe zur Verfügung. Der Zuschuss wird demnach nur so lange gewährt, wie Mittel vorhanden sind. Ein Rechtsanspruch auf Baukindergeld besteht nicht. Interessierte Steuerpflichtige sollten daher den Antrag auf Gewährung des Baukindergeldes so schnell wie möglich stellen!

Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus strebt die Bundesregierung Anreize für den Mietwohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment an. Dies soll durch die Einführung einer Sonderabschreibung umgesetzt werden. Der Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums vom 29.8.2018 sieht folgende Regelungen vor:

• Die Sonderabschreibungen sollen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu jährlich 5 % neben der regulären Abschreibung betragen. Somit können innerhalb des Abschreibungszeitraums insgesamt bis zu 28 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt werden.
  
• Sonderabschreibungen kommen nur in Betracht, wenn durch Baumaßnahmen neue Wohnungen - die fremden Wohnzwecken dienen - hergestellt oder diese bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden.
  
• Die Regelung soll auf solche Herstellungs- oder Anschaffungsvorgänge beschränkt werden, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt wird. Die Sonderabschreibungen können damit auch dann in Anspruch genommen werden, wenn die Fertigstellung nach dem 31.12.2021 erfolgt.
  
• Von der Inanspruchnahme der Förderung ausgeschlossen ist die Anschaffung und Herstellung von Wohnungen, wenn die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten mehr als 3.000 ? je m² Wohnfläche betragen.
  
• Die förderfähigen Wohnungen müssen mindestens in den zehn Jahren nach Anschaffung oder Herstellung der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Ein Verstoß gegen die Nutzungsvoraussetzung führt zur rückwirkenden Versagung der bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen.
  
• Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen wird auf maximal 2.000 ? je m² Wohnfläche begrenzt. Das wären also bei einer 100-m²-Wohnung 200.000 ?.