Themen Immobilienbesitzer

Um für kleine und mittlere Unternehmen mehr Flexibilität und eine Planungssicherheit während der Corona-Krise zu schaffen, hat der Gesetzgeber eine Ausdehnung der Investitionsfrist für in 2017 und 2018 gebildete Inves­titionsabzugsbeträge (IAB) vorgesehen. Danach haben Steuerpflichtige für in 2017 gebildete IAB 5 Jahre Zeit, um die geplante Investition durchzuführen. Für in 2018 gebildete IAB sind 4 Jahre für die geplante Anschaffung oder Herstellung vorgesehen.

Der IAB sorgt dafür, dass für bestimmte künftige Anschaffungen oder Herstellungen vorab eine Gewinnminderung vorgenommen wird. Dies eröffnet ein Zeitfenster von grundsätzlich 3 Jahren, um die Investition durchzuführen. Die Steuerlast wird so in ein späteres Jahr verlagert. Lässt der Steuerpflichtige die 3-Jahres-Frist verstreichen, ohne eine Investition vorzunehmen, muss er die vorgenommene Gewinnminderung rückgängig machen und im Regelfall eine Steuernachzahlung plus Zinsen leisten.

Die Verlängerung des IAB ist Teil des Gesetzes zur Modernisierung des Körperschaftsteuerrechts (KöMoG). Das Gesetz wurde am 30.6.2021 im Bundesgesetzblatt verkündet und tritt überwiegend am 1.1.2022 in Kraft, einige Teile schon am Tag nach der Verkündung.

Die ortsübliche Marktmiete ist grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen. Kann dieser nicht zugrunde gelegt werden oder ist er nicht vorhanden, kann sie z. B. mit Hilfe eines begründeten Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank oder unter Zugrundelegung der Entgelte für zumindest 3 vergleichbare Wohnungen ermittelt werden. Jeder Ermittlungsweg ist grundsätzlich gleichrangig. Dies entschied der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 22.2.2021.

Im entschiedenen Fall vermietete eine Steuerpflichtige eine Wohnung an ihre Tochter zu einem geringeren monatlichen Mietzins als sie von einem fremden Dritten für eine ähnlich ausgestattete Wohnung gleicher Größe verlangt. Das Finanzamt (FA) akzeptierte die ermittelten Werbungskosten für die Wohnung der Tochter nicht in voller Höhe. Es begründete dies damit, dass die vereinbarte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete entspricht. Das wäre aber die Voraussetzung für den vollen Werbungskostenabzug.

Der BFH stellte klar, dass die Ableitung der ortsüblichen Marktmiete aus dem örtlichen Mietspiegel genau dessen Zweck ist. Der Mietpreisspiegel gehört zu den Informationsquellen, die eine leichte und schnelle Ermittlung der ortsüblichen Miete auf der Grundlage eines breiten Spektrums ermöglichen.

Anmerkung: Mit dem Jahressteuergesetz 2020 wurde ab 2021 die Grenze für die generelle Aufteilung der Wohnraumüberlassung in einen ent- bzw. unentgeltlich vermieteten Teil auf 50 % der ortsüblichen Miete herabgesetzt. Beträgt das Entgelt 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist aber eine sog. Totalüberschussprognose-Prüfung vorzunehmen.

Bei den sog. Share Deals handelt es sich um den Kauf von Anteilen an einer Firma, welche die Immobilie im Besitz hält. Es wird also nicht die Immobilie selbst gekauft und somit Grunderwerbsteuer gespart.

Diese Steuervermeidungsmöglichkeit lag nicht im Sinne des Gesetzgebers, der nunmehr Maßnahmen gegen sog. Share Deals, bei denen Investoren beim Kauf von Immobilien die Grunderwerbsteuer umgehen können, mit der Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes beschloss. Die Änderungen treten am 1.7.2021 in Kraft.

Um die sog. Share Deals einzudämmen, wurde die 95 %-Grenze in den Ergänzungstatbeständen auf 90 % abgesenkt. Darüber hinaus wurde ein Ergänzungstatbestand zur Erfassung von Anteilseignerwechseln in Höhe von mindestens 90 % bei Kapitalgesellschaften eingeführt und die Fristen von 5 auf 10 Jahre verlängert.

Die Ersatzbemessungsgrundlage auf Grundstücksverkäufe wird zudem im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen angewendet. Auch wird die Vorbehaltensfrist im Grunderwerbsteuergesetz auf 15 Jahre verlängert und die Begrenzung des Verspätungszuschlags aufgehoben.

Mit Beschluss vom 29.4.2021 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Regelungen des Klimaschutzgesetzes vom 12.12.2019 über die nationalen Klimaschutzziele und die bis zum Jahr 2030 zulässigen Jahresemissionsmengen mit den Grundrechten unvereinbar sind. Der Grund: Es fehlen hinreichende Maßgaben für die weitere Emissionsreduktion ab dem Jahr 2031. Die Bundesregierung war daher gezwungen, beim Gesetz nachzubessern. Mit der Novelle des Klimaschutzgesetzes wird das Zwischenziel für 2030 von derzeit 55 auf 65 % Treibhausgasminderung gegenüber 1990 erhöht. Für 2040 gilt ein neues Zwischenziel von 88 % Minderung. Die Klimaschutzanstrengungen sollen so bis 2045 fairer zwischen den jetzigen und künftigen Generationen verteilt werden.

Zusätzlich zum Beschluss des neuen Klimaschutzgesetzes hat die Bundesregierung ein Sofortprogramm angekündigt, mit dem sie die Umsetzung der neuen Klimaschutzziele für die verschiedenen Sektoren unterstützen wird (z. B. Stärkung der Energiestandards für Neubauten). U. a. sollten die Kosten des CO2-Preises nicht mehr allein von den Mietern, sondern je zur Hälfte vom Vermieter und Mieter getragen werden. Diese Regelung wurde gestrichen. Ziel war es, die Wirkung des CO2-Preises zu verbessern, da Vermieter über energetische Sanierungen und die Art der Heizung entscheiden.

Grundsätzlich können Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Da dem Mieter deutlich gemacht werden muss, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden, ist es erforderlich, auch die ?sonstigen Betriebskosten? im Einzelnen zu benennen.

Die Umlage von ?sonstigen Betriebskosten?, die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind ? hier: Wartungskosten für Rauchwarnmelder ? erfordert eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

Werden im Rahmen eines Ehegatten­arbeitsverhält­nisses Gehaltsansprüche des Arbeitnehmers teilweise zum Zweck betrieblicher Altersvorsorge in Beiträge für eine rückgedeckte Unterstützungskasse umgewandelt, ist die Entgeltumwandlung grundsätzlich am Maßstab des Fremdvergleichs zu messen. Zu dieser Entscheidung kommt der Bundesfinanzhof (BFH) in einem Urteil vom 28.10.2020.

Im betreffenden Fall beschäftigte ein Steuerpflichtiger seine Ehefrau im eigenen Betrieb. Er hatte für sie eine Unterstützungskassenversorgung in Form einer Entgeltumwandlung von 1.830 ? pro Monat in eine betriebliche Altersvorsorge mit einer Hinterbliebenenversorgung eingerichtet. Das Finanzamt erkannte die Zuwendungen an die Unterstützungskasse nur teilweise, in Höhe von 110 ? im Monat, als abzugsfähige Betriebsausgaben an und war der Meinung, dass sie nach dem Fremdvergleichs-Maßstab unangemessen sind.

Der BFH stellte jedoch klar, dass Entgeltumwandlungen im Rahmen von Arbeitsverträgen zwischen nahen Angehörigen grundsätzlich als Betriebsausgabe anzuerkennen sind, wenn nicht zusätzliche, ungewöhnliche Faktoren eine Rolle spielen. Dies können etwa unangemessene Gehaltserhöhungen kurz vor der Entgeltumwandlung, eine ?Nur-Pension? oder auch Risikoerhöhungen und Kostensteigerungen für das Unternehmen sein. Da der BFH auf Grundlage der vorherigen Feststellungen des Finanzgerichts (FG) keine abschließende Entscheidung über die strittigen Bescheide treffen konnte, wurde der Streitfall zur erneuten Entscheidung zurück an das FG verwiesen.

Die Bundesregierung will mit dem Transparenzregister- und Finanz­infor­mations­gesetz mehr Transparenz über deutsche Gesellschaften und ihre wirtschaftlich Berechtigten schaffen. Diese Instrumente sollen Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung bekämpfen.

Der Gesetzentwurf sieht die Umstellung des Transparenzregisters von einem Auffangregister auf ein Vollregister vor. Hierzu wird die Mitteilungsfiktion aufgehoben, nach der bislang diejenigen Rechtseinheiten, deren Eigentums- und Kontrollstruktur und damit deren wirtschaftlich Berechtigter aus anderen Registern (z. B. Handelsregister, aber auch Genossenschafts- und Vereinsregister) ermittelbar ist, die Pflicht zur Mitteilung des wirtschaftlich Berechtigten zur Eintragung ins Transparenzregister als erfüllt gilt.

Alle Rechtseinheiten sind dann verpflichtet, ihren wirtschaftlich Berechtigten nicht nur zu ermitteln, sondern dem Transparenzregister positiv zur Eintragung mitzuteilen. Die Verantwortlichkeit für die Richtigkeit und Aktualität der Daten liegt klar abgrenzbar bei den Rechtseinheiten. Das Transparenzregister wird damit künftig als Vollregister einen quantitativ umfassenden und qualitativ hochwertigen Datenbestand zu den wirtschaftlich Berechtigten aller transparenzpflichtigen Einheiten enthalten. Das Gesetz soll zum 1.8.2021 in Kraft treten.

Von wirtschaftlichen Problemen, welche durch Corona entstanden sind, können nicht nur Mieter betroffen sein, sondern auch die Vermieter durch das Fehlen von Mietzahlungen. Deshalb wurde auf Bund-/ Länderebene beschlossen, wie bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verfahren werden soll, wenn coronabedingt Mieteinnahmen wegfallen.

Für den Fall, dass der Vermieter seinem Mieter für die im Privatvermögen gehaltenen Immobilien - aufgrund einer finanziellen Notsituation des Mieters - Mietzahlungen ganz oder teilweise erlässt, darf durch das Finanzamt keine verbilligte Vermietung zugrunde gelegt werden, bei dem der Werbungskostenabzug zu kürzen wäre. Es kann nur deswegen nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass der Vermieter keine Einkunftserzielungsabsicht mehr hat. Deren Beurteilung muss unabhängig von dem Mieterlass stattfinden. Sollte die Einkunftserzielungsabsicht aber bereits vor Corona verneint worden sein, so wird diese Entscheidung nicht rückgängig gemacht oder geändert.

Lag bereits in den Vorjahren eine verbilligte Vermietung vor, so ist der ursprünglich ermittelte Prozentsatz für den Werbungskostenabzug weiter anzuwenden, eine Neuberechnung, welche eventuell einen niedrigeren Werbungskostenabzug begründet, hat nicht stattzufinden.

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 25.3.2021 das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt.

Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Die Länder sind nach dem Beschluss jedoch nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat. Nachdem der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht aber abschließend geregelt hat, ist für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum mehr. Da das MietenWoG Bln im Kern auch die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es nach dem Beschluss des BVerfG insgesamt nichtig.

"Berliner Mietendeckel" besteht im Wesentlichen aus drei Regelungskomplexen:

• einem Mietenstopp, der eine Miete verbietet, die die am 18.6.2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet,
• einer lageunabhängigen Mietobergrenze bei Wiedervermietungen, wobei gebäude- und ausstattungsbezogene Zuschläge sowie bestimmte Modernisierungsumlagen erlaubt sind sowie
• einem gesetzlichen Verbot überhöhter Mieten.

Wird ein Gebäude oder eine Wohnung für Zwecke der Vermietung gekauft, so muss im ersten Veranlagungsjahr die Bemessungsgrundlage ermittelt werden, nach der sich die jährliche Abschreibung für Abnutzung (AfA) ermittelt. Da diese Berechnung zum Teil komplex sein kann, steht eine "Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung" vom Bundesministerium der Finanzen zur Verfügung. Diese Arbeitshilfe war nun Gegenstand im Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 14.8.2019.

Im entschiedenen Fall erwarb ein Steuerpflichtiger einen Miteigentumsanteil an einem bebauten Grundstück. Die entsprechende AfA wurde eigenständig anhand des anteiligen Kaufpreises für das Gebäude laut abgeschlossenem Kaufvertrag berechnet. Bei der Veranlagung berechnete das Finanzamt die AfA mit der Arbeitshilfe neu und kam zu einem stark abweichenden Wert, den der Steuerpflichtige so nicht akzeptierte.

Der BFH gab ihm Recht. Er stellte fest, dass mit der Arbeitshilfe tatsächliche Werte insbesondere in Großstädten, bei hochpreisigen Objekten oder auch bei sanierten Altbauten nicht mehr annähernd wiedergegeben werden. Grundsätzlich kann daher bei der Wertermittlung der entsprechende Kaufvertrag zugrunde gelegte werden. Dieser sollte die realen Verhältnisse widerspiegeln, wirtschaftlich haltbar sein und nicht einem Gestaltungsmissbrauch unterliegen. Die Arbeitshilfe darf nicht einfach anstelle des Kaufvertrags angewendet werden. Alternativ bleibt weiterhin die Möglichkeit eines Sachverständigengutachtens zum Nachweis der Bemessungsgrundlage.