Themen Immobilienbesitzer

Wird ein Gebäude oder eine Wohnung für Zwecke der Vermietung gekauft, so muss im ersten Veranlagungsjahr die Bemessungsgrundlage ermittelt werden, nach der sich die jährliche Abschreibung für Abnutzung (AfA) ermittelt. Da diese Berechnung zum Teil komplex sein kann, steht eine "Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung" vom Bundesministerium der Finanzen zur Verfügung. Diese Arbeitshilfe war nun Gegenstand im Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 14.8.2019.

Im entschiedenen Fall erwarb ein Steuerpflichtiger einen Miteigentumsanteil an einem bebauten Grundstück. Die entsprechende AfA wurde eigenständig anhand des anteiligen Kaufpreises für das Gebäude laut abgeschlossenem Kaufvertrag berechnet. Bei der Veranlagung berechnete das Finanzamt die AfA mit der Arbeitshilfe neu und kam zu einem stark abweichenden Wert, den der Steuerpflichtige so nicht akzeptierte.

Der BFH gab ihm Recht. Er stellte fest, dass mit der Arbeitshilfe tatsächliche Werte insbesondere in Großstädten, bei hochpreisigen Objekten oder auch bei sanierten Altbauten nicht mehr annähernd wiedergegeben werden. Grundsätzlich kann daher bei der Wertermittlung der entsprechende Kaufvertrag zugrunde gelegte werden. Dieser sollte die realen Verhältnisse widerspiegeln, wirtschaftlich haltbar sein und nicht einem Gestaltungsmissbrauch unterliegen. Die Arbeitshilfe darf nicht einfach anstelle des Kaufvertrags angewendet werden. Alternativ bleibt weiterhin die Möglichkeit eines Sachverständigengutachtens zum Nachweis der Bemessungsgrundlage.

Die Angabe in einem Maklerexposé, ein Gebäude sei "mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen" stellt keine Beschaffenheitsgarantie bezüglich des Wohn- und Sanierungsstandards dar. Enthält der notarielle Kaufvertrag keine Angaben zur geschuldeten Beschaffenheit eines Grundstücks, kann der Käufer nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer eine solche mit ihm vereinbaren wollte.

Zwar gehören nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch zur Sollbeschaffenheit einer Kaufsache auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Dazu zählen auch Angaben in einem vom Verkäufer selbst oder von einem Makler erstellten Exposé. Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet. Das vom Makler erstellte Verkaufsexposé enthält aber keine Beschaffenheitsangabe oder -garantie in diesem Sinne, die zu einer Haftung des Maklers für die vom Hauskäufer nach dem Erwerb des Grundstücks ausgeführten Putz- und Elektrikarbeiten führen kann.

Bei der o. g. Angabe in dem Exposé handelt es sich lediglich um eine allgemeine Anpreisung des Gebäudes ohne konkreten oder näher bestimmbaren Aussagegehalt. Es kann nicht als konkrete Zustandsbeschreibung verstanden werden, mit dem Inhalt, dass grundsätzlich keine Renovierungs- und Sanierungsarbeiten am Gebäude zur Erreichung eines modernen Wohnstandards mehr erforderlich sind. So enthält das Verkaufsexposé u. a. den ausdrücklichen Hinweis darauf, dass der Zustand des 1920 errichteten Gebäudes renovierungsbedürftig sei.

Zur Errichtung von drei Wohnhäusern wurde einem Grundstückseigentümer eine Baugenehmigung erteilt. Für das Bauvorhaben war es erforderlich, dass eine auf dem Grundstück befindliche Wallhecke entfernt werden musste. Die zuständige Naturschutzbehörde wehrte sich mit einer für sofort vollziehbar erklärten Untersagungsverfügung gegen die Beseitigung der Hecke. Daraufhin stellte der Eigentümer einen Antrag auf Eilrechtsschutz gegen die Verfügung. Das Verwaltungsgericht Oldenburg wies den Antrag zurück. Dagegen richtete sich die Beschwerde des Grundstückseigentümers.

Gemäß der "Schlusspunkttheorie" stellt die Baugenehmigung - soweit die Prüfpflicht der Bauaufsichtsbehörde reicht - eine umfassende öffentlich-rechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung dar und gibt den Bau frei. Weil die Bauaufsichtsbehörde im bauaufsichtlichen Verfahren über die Baugenehmigung erst entscheiden darf, wenn andere Genehmigungen, Zustimmungen, Bewilligungen oder Erlaubnisse beantragt und erteilt sind, geht von einer einmal erteilten Baugenehmigung die Feststellungswirkung aus, dass das genehmigte Vorhaben sämtliche im Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen erfüllt. D. h., es sind auch keine anderen Genehmigungen, Zustimmungen, Bewilligungen oder Erlaubnisse mehr erforderlich.

Die Richter des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg entschieden am 30.9.2020 zugunsten des Grundstückseigentümers. Die Untere Naturschutzbehörde darf auf naturschutzrechtlicher Ermächtigungsgrundlage keine Maßnahmen gegen den Bauherren treffen, die einem Ausnutzen der Baugenehmigung entgegenstehen.

Mit den neuen Klimaschutzregelungen wird eine technologieoffene steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierungsmaßnahmen ab 2020 eingeführt. Durch einen Abzug von der Steuerschuld soll gewährleistet werden, dass Gebäudebesitzer aller Einkommensklassen gleichermaßen von der Maßnahme profitieren. Gefördert werden Einzelmaßnahmen wie der Einbau neuer Fenster oder die Dämmung von Dächern und Außenwänden. Demnach können Steuerpflichtige, die z. B. alte Fenster durch moderne Wärmeschutzfenster ersetzen, ihre Steuerschuld - verteilt über 3 Jahre - um 20 % (1. + 2. Jahr je 7 %, 3. Jahr 6 %) der Kosten mindern. Zusätzlich wurde im Vermittlungsverfahren erreicht, dass auch Kosten für Energieberater künftig als Aufwendungen für energetische Maßnahmen gelten.

Überbrückungshilfe II noch bis 31.1.2021 beantragen: Die sog. Überbrückungshilfe wurde für die Monate September bis Dezember 2020 fortgesetzt und geändert. Sie steht Unternehmen aus allen Branchen offen, die von der Corona-Krise besonders betroffen sind. So wurde z. B. der Förder-Höchstbetrag auf max. 50.000 ? pro Monat festgelegt und die Deckelungsbeträge in Höhe von 9.000 ? bzw. 15.000 ? für kleine und mittlere Unternehmen ersatzlos gestrichen. Des Weiteren wurden die Eintrittsschwelle flexibilisiert sowie die Fördersätze und die Personalkostenpauschale erhöht.

Anmerkung: Die Überbrückungshilfe II soll ein weiteres Mal in einer Überbrückungshilfe III verlängert und ihre Konditionen nochmals verbessert werden.

Rückzahlungsverpflichtung der Corona-Soforthilfe: Bei der Beantragung der Corona- Soforthilfe musste der Antragsteller versichern, dass er durch die Corona-Pandemie in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten ist, die seine Existenz bedrohen. Wird zu einem späteren Zeitpunkt festgestellt, dass der Sach- und Finanzaufwand des Unternehmens oder der tatsächliche Liquiditätsengpass geringer war, ist das Unternehmen zu einer unverzüglichen Mitteilung und zu einer Rückzahlung des überzahlten Betrags verpflichtet. Zu einer Überkompensation kann es auch kommen, wenn mehrere Hilfsprogramme oder Entschädigungsleistungen kombiniert wurden. Demnach gilt es nachträglich zu prüfen, ob die Soforthilfe in der bewilligten Höhe berechtigt war.

Bitte beachten Sie! Hier sei auch darauf hingewiesen, dass vorsätzlich falsche Angaben den Straftatbestand des Subventionsbetrugs erfüllen. Lassen Sie sich daher unbedingt in diesem Zusammenhang beraten!

Geschenke an Geschäftsfreunde: "Sachzuwendungen" an Kunden bzw. Geschäftsfreunde dürfen als Betriebsausgaben abgezogen werden, wenn die Kosten der Gegenstände pro Empfänger und Jahr 35 ? ohne Umsatzsteuer (falls der Schenkende zum Vorsteuerabzug berechtigt ist) nicht übersteigen. Ist der Betrag höher oder werden an einen Empfänger im Wirtschaftsjahr mehrere Geschenke überreicht, deren Gesamtkosten 35 ? übersteigen, entfällt die steuerliche Abzugsmöglichkeit in vollem Umfang. Eine Ausnahme sind Geschenke bis 10 ?. Hier geht der Fiskus davon aus, dass es sich um Streuwerbeartikel handelt und auch die Aufzeichnungspflicht der Empfänger entfällt. Der Zuwendende darf aber Aufwendungen von bis zu 10.000 ? im Jahr pro Empfänger mit einem Pauschalsteuersatz von 30 % (zzgl. Soli-Zuschlag und pauschaler Kirchensteuer) versteuern. Der Aufwand stellt jedoch keine Betriebsausgabe dar! Der Empfänger ist von der Steuerübernahme zu unterrichten.

Geschenke an Geschäftsfreunde aus ganz persönlichem Anlass (Geburtstag, Hochzeit und Hochzeitsjubiläen, Kindergeburt, Geschäftsjubiläum) im Wert bis 60 ? müssen nicht pauschal besteuert werden. Das gilt auch für Geschenke an Arbeitnehmer (siehe folgenden Beitrag). Übersteigt der Wert für ein Geschenk an Geschäftsfreunde jedoch 35 ?, ist es nicht als Betriebsausgabe absetzbar!

Geschenke an Arbeitnehmer: Will der Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern neben den üblichen Zuwendungen (Blumen o. Ä.) auch ein Geschenk z. B. zum Jahresende überreichen, kann er auch die besondere Pauschalbesteuerung nutzen. Geschenke an Mitarbeiter können danach bis zu einer Höhe von 10.000 ? pro Jahr bzw. pro Arbeitnehmer vom Arbeitgeber mit 30 % (zzgl. Soli-Zuschlag und pauschaler Kirchensteuer) pauschal besteuert werden. Sie sind allerdings sozialversicherungspflichtig. Der Arbeitgeber kann die Aufwendungen als Betriebsausgaben ansetzen.

Weihnachts-/Betriebsfeier: Zuwendungen für Betriebsveranstaltungen wie "Weihnachtsfeiern" bleiben bis zu einem Betrag in Höhe von 110 ? steuerfrei, auch wenn der Betrag pro Veranstaltung und Arbeitnehmer überschritten wird. Nur der überschrittene Betrag ist dann steuer- und sozialversicherungspflichtig.

Zu den Zuwendungen gehören alle Aufwendungen des Arbeitgebers einschließlich Umsatzsteuer unabhängig davon, ob sie einzelnen Arbeitnehmern zurechenbar sind oder ob es sich um den rechnerischen Anteil an den Kosten der Betriebsveranstaltung handelt, die er gegenüber Dritten für den äußeren Rahmen der Betriebsveranstaltung aufwendet.

Beispiel: Die Aufwendungen für eine Betriebsveranstaltung betragen 10.000 ?. Der Teilnehmerkreis setzt sich aus 75 Arbeitnehmern zusammen, von denen 25 von je einer Person begleitet werden. Die Aufwendungen sind auf 100 Personen zu verteilen, sodass auf jede Person ein geldwerter Vorteil von 100 ? entfällt. Der auf die Begleitperson entfallende geldwerte Vorteil ist dem jeweiligen Arbeitnehmer zuzurechnen. 50 Arbeitnehmer haben somit einen geldwerten Vorteil von 100 ?, der den Freibetrag von 110 ? nicht übersteigt und daher nicht steuerpflichtig ist. Bei 25 Arbeitnehmern beträgt der geldwerte Vorteil 200 ?. Nach Abzug des Freibetrags von 110 ? ergibt sich für diese Arbeitnehmer ein steuerpflichtiger geldwerter Vorteil von jeweils 90 ?. Er bleibt sozialversicherungsfrei, wenn er mit 25 % pauschal besteuert wird.

NEU! Degressive Abschreibung: Zum 1.1.2020 wurde die degressive Abschreibung befristet wieder eingeführt. Danach können bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die nach dem 31.12.2019 und vor dem 1.1.2022 angeschafft oder hergestellt worden sind, degressiv abgeschrieben werden.

Begünstigt sind nicht nur neue, sondern auch gebrauchte Wirtschaftsgüter. Die degressive AfA kann nach einem unveränderlichen Prozentsatz vom jeweiligen Restwert vorgenommen werden. Der dabei anzuwendende Prozentsatz darf höchstens das Zweieinhalbfache des bei der AfA in gleichen Jahresbeträgen in Betracht kommenden Prozentsatzes betragen und 25 % nicht übersteigen.

Sonderabschreibung für kleine und mittlere Unternehmen: Kleine und mittlere Unternehmen profitieren von der Sonderabschreibung von bis zu 20 %. Werden bewegliche Wirtschaftsgüter wie z. B. Maschinen angeschafft, können - unter weiteren Voraussetzungen - im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden vier Wirtschaftsjahren zur normalen Abschreibung zusätzlich Sonderabschreibungen in Höhe von insgesamt bis zu 20 % in Anspruch genommen werden. Der Unternehmer kann so die Höhe des Gewinns steuern. Die für die Inanspruchnahme der Vergünstigung relevanten Betriebsvermögensgrenzen betragen bei Bilanzierenden 235.000 ? bzw. der Wirtschaftswert bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft 125.000 ?; die Gewinngrenze bei Einnahme-Überschuss-Rechnern beträgt 100.000 ?.

Geplante Änderung beim Investitionsabzugsbetrag: Für neue oder gebrauchte bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die Steuerpflichtige anschaffen oder herstellen wollen, können sie - unter weiteren Voraussetzungen wie z. B. der betrieblichen Nutzung zu mindestens 90 % und Einhaltung bestimmter Betriebsgrößenmerkmale bzw. Gewinngrenzen (wie bei der Sonderabschreibung) - bis zu 40 % der voraussichtlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich gewinnmindernd abziehen. Der Abzugsbetrag darf im Jahr der Inanspruchnahme und den drei Vorjahren 200.000 ? je Betrieb nicht übersteigen.

Anmerkung: Die Planungen durch das Jahressteuergesetz 2020 sehen vor, die Abzugshöhe von 40 % auf 50 % anzuheben. Als Voraussetzung für die Inanspruchnahme von Sonderabschreibung und Investitionsabzugsbetrag soll (nur noch) eine Gewinnhöhe von 150.000 ? gelten. Die Neuregelungen für beide Steuerungsinstrumente sollen bereits für Wirtschaftsjahre ab dem 1.1.2020 in Kraft treten.

Die gesetzliche Regelung, mit der die Handlungs- und Beschlussfähigkeit von GmbHs und weiteren Rechtsformen während der Pandemie sichergestellt wird, war ursprünglich bis zum Jahresende 2020 befristet. Nun wurde die Verordnung zur Verlängerung von Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der Corona-Pandemie im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Damit können die betroffenen Rechtsformen, also etwa GmbHs, Genossenschaften, Vereine und Aktiengesellschaften, auch bei weiterhin bestehenden Beschränkungen der Versammlungsmöglichkeiten erforderliche Beschlüsse fassen und bleiben so handlungsfähig. Die vorübergehenden Erleichterungen gelten bis zum 31.12.2021.

Den Richtern des Oberlandesgericht Rostock (OLG) lag am 9.7.2020 folgender Sachverhalt zur Entscheidung vor: Der Mieter kündigte im März 2017 einen geschlossenen Gewerberaum-Mietvertrag aufgrund seiner schweren Erkrankung. Diese würde ihm die Nutzung der Mieträume unmöglich machen.

Nach den Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch kann eine Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Das OLG kam in dem o. g. Urteil zu dem Entschluss, dass die Erkrankung des Mieters nicht die fristlose Kündigung eines Gewerberaum-Mietverhältnisses rechtfertigt. So wird der Mieter von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Ein solcher in der Person des Mieters liegender Grund, der das Vertragsrisiko auf der Seite des Mieters ansiedelt, ist auch dessen Gesundheitszustand, so die OLG-Richter.

Mit dem Baukindergeld fördert das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat - unter weiteren Voraussetzungen - den Bau oder Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum für Familien mit Kindern und Alleinerziehende. Gefördert wird der erstmalige Neubau oder Erwerb von Wohneigentum zur Selbstnutzung in Deutschland für Familien und Alleinerziehende mit mindestens einem im Haushalt lebenden Kind unter 18 Jahren.

Das Baukindergeld wird bis zu einer Haushaltseinkommensgrenze von maximal 90.000 ? pro Jahr bei einem Kind plus 15.000 ? für jedes weitere Kind gewährt. Familien können zehn Jahre lang jährlich 1.200 ? Baukindergeld je Kind erhalten. Eine Familie mit einem Kind erhält z. B. einen Zuschuss über 10 Jahre von insgesamt 12.000 ?.

Den Antrag auf Baukindergeld konnten diejenigen stellen, die zwischen dem 1.1.2018 und dem 31.12.2020 ihren Kaufvertrag unterzeichnet bzw. eine Baugenehmigung erhalten haben. Aufgrund der Corona-Pandemie können viele Antragsteller vorgegebene Fristen nicht einhalten. Daher wird diese Frist bis zum 31.3.2021 verlängert. Das Baukindergeld kann dann nach Einzug in die neue Immobilie im Rahmen der 6-monatigen Antragsfrist bis spätestens zum 31.12.2023 beantragt werden.

Weitere Informationen finden Sie auch unter www.kfw/baukindergeld.de

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach der Gegenleistung für das Grundstück und wird anschließend mit dem Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslands multipliziert. Bei der Berechnung werden allerdings die Werte nicht berücksichtigt, welche auf miterworbenes Zubehör entfallen. Dies hatte der Bundesfinanzhof am 3.6.2020 entschieden. Vorangegangen war ein Fall, bei dem beim Verkauf eines Geschäfts die darin befindliche Ladeneinrichtung mit in die Berechnung der Grunderwerbsteuer einbezogen wurde.

Nach dieser Entscheidung wird Zubehör wie z. B. eine Ladeneinrichtung als bewegliche Sache gesetzlich definiert, die dem wirtschaftlichen Zweck einer Hauptsache dient und mit dieser in einem räumlichen Verhältnis steht. Damit sind alle dem Unternehmen zugeordneten Gegenstände als Zubehör anzusehen, wenn eine dauernde Verbindung mit dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks vorliegt. Ob Zubehör vorliegt oder nicht, ist in jedem Fall gesondert zu prüfen.

Neben dem Bundestag hat nun auch der Bundesrat der Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes zugestimmt. Damit gibt es u. a. einen erleichterten Einbau privater Ladesäulen für Elektroautos. Hier kurz die wichtigsten Punkte:

• Mieter haben künftig einen Anspruch darauf, dass Vermieter den Einbau einer Elektro-Ladestation sowie Maßnahmen zur Barrierereduzierung und zum Einbruchschutz auf Kosten der Mieter gestatten.
  
  
• Einzelne Wohnungseigentümer können künftig verlangen, dass sog. privilegierte Maßnahmen von den Miteigentümern zu gestatten sind (z. B. Einbau einer Lademöglichkeit für E-Autos, Aus- und Umbaumaßnahmen für mehr Barrierefreiheit, zum Einbruchschutz und für einen Glasfaseranschluss). Es bedarf hier künftig nicht mehr der Zustimmung aller. Die Kosten trägt der jeweilige Eigentümer.
  
  
• Bauliche Maßnahmen: Hat eine doppelt qualifizierte Mehrheit in der Eigentümerversammlung (das heißt: mehr als zwei Drittel der Stimmen auf der Eigentümerversammlung und mindestens 50 % der Miteigentumsanteile an der Immobilie) für die Maßnahme gestimmt, haben alle Eigentümer die Maßnahme zu bezahlen. Das gilt nicht, wenn sie mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Gibt es für die Maßnahme nur einen einfachen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung, müssen diejenigen dafür zahlen, die dafür gestimmt haben.
  
  
• Verwalter dürfen nur über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und über solche, die keine gewichtigen finanziellen Auswirkungen für die Wohnungseigentümer haben, entscheiden. Ferner können Verwalter erleichtert abberufen und die Verwalterverträge erleichtert gekündigt werden. Eigentümer haben künftig das Recht auf einen Verwalter mit einem Sachkundenachweis.