Themen Immobilienbesitzer

Im Veranlagungsjahr der erstmaligen Vermietung wird bei der Bearbeitung der Einkommensteuererklärung die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ermittelt. Diese errechnet sich aus sämtlichen Anschaffungskosten des Gebäudes, abzüglich des Anteils für den Grund und Boden. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat zu diesem Zweck eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung veröffentlicht, welche in der Praxis häufig - u. a. auch als Schätzungshilfe - genutzt wird. Nun steht eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) aus, in welcher über die Anwendung der Arbeitshilfe entschieden wird.

Im zu entscheidenden Fall erwarb eine Grundstücksgemeinschaft ein bebautes Grundstück und berechnete die Bemessungsgrundlage für die AfA anhand der Anschaffungskosten und des Gebäudeanteils. Das Finanzamt wich bei der anschließenden Bearbeitung von dieser Bemessungsgrundlage anhand der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des BMF zu Ungunsten der Steuerpflichtigen ab.

Nach Auffassung der Vermieter steht aber der so ermittelte Bodenrichtwert nicht im Verhältnis zu der tatsächlichen Lage des Grundstücks. Außerdem würden die aktuellen Herstellungskosten des Gebäudes nicht angemessen berücksichtigt, welche bei entsprechender Anerkennung zu einem höheren Gebäudeanteil geführt hätten. Die Arbeitshilfe stelle eher eine Schätzung der Werte dar, welche nicht der Realität entsprechen.

Anmerkung: Darüber hat nun der BFH zu entscheiden. Sollten Steuerpflichtige in ähnlich gelagerten Fällen ebenfalls eine abweichende Bemessungsgrundlage ermittelt haben als das Finanzamt anhand der Arbeitshilfe berechnet hat, so sollte, falls möglich, noch Einspruch eingelegt und das Ruhen des Verfahrens beantragt werden, bis über den Fall abschließend entschieden wurde.

In der Praxis geht die Initiative zur Einschaltung eines Maklers meist vom Verkäufer aus und der Käufer hat häufig keine ernsthafte Möglichkeit, sich gegen eine Übernahme der anteiligen oder sogar der vollständigen Maklerprovision zu wehren. In Zukunft gilt: Die Abwälzung der gesamten Maklerkosten auf den Käufer ist unzulässig. Wer einen Makler beauftragt, muss künftig mindestens die Hälfte der Maklerprovision selbst tragen. Außerdem muss der Käufer seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seine Provisionszahlung nachgewiesen hat.

Erhält der Makler von beiden Parteien einen Auftrag und soll damit sowohl die Interessen des Verkäufers als auch des Käufers wahrnehmen, darf er mit beiden Parteien nur eine Provision in gleicher Höhe vereinbaren. Im Ergebnis tragen also beide Seiten jeweils die Hälfte der gesamten Provision. Vereinbarungen über unterschiedliche Provisionshöhen können in diesem Fall nicht wirksam geschlossen werden.

Ferner wird ein Textformerfordernis für Maklerverträge über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eingeführt. Ausreichend für den Abschluss eines Maklervertrags ist dann z. B. eine E-Mail.

Der Bundesgerichtshof hat am 28.5.2020 entschieden, dass einem Immobilienmakler in Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich ein auf sechs Monate befristeter Makleralleinauftrag erteilt werden kann, der sich automatisch um jeweils drei weitere Monate verlängert, wenn er nicht innerhalb einer Frist von vier Wochen gekündigt wird.

Ein Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, kann grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden. Bei einem solchen Makleralleinauftrag kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden. Für den einem Immobilienmakler erteilten Alleinauftrag ist eine Bindungsfrist von sechs Monaten regelmäßig angemessen. Auch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist grundsätzlich unbedenklich.

So wird ein Maklerkunde bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und von automatischen Verlängerungen um jeweils drei Monate durch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung des einfachen Makleralleinauftrags nicht unangemessen benachteiligt.

Durch die Auswirkungen des Corona-Virus sind viele Arbeitgeber unverschuldet daran gehindert, die monatlichen oder vierteljährlichen Lohn­steuer-Anmeldungen fristgerecht abzugeben.

Mit Schreiben vom 23.4.2020 gewährt das Bundesfinanzministerium nunmehr eine Fristverlängerung im Einzelfall. Danach können Arbeitgebern die Fristen zur Abgabe monatlicher oder vierteljährlicher Lohnsteuer-Anmeldungen während der Corona-Krise im Einzelfall auf Antrag verlängert werden, soweit sie selbst oder der mit der Lohnbuchhaltung und Lohnsteuer-Anmeldung Beauftragte nachweislich unverschuldet daran gehindert sind, die Lohnsteuer-Anmeldungen pünktlich zu übermitteln. Die Fristverlängerung darf maximal 2 Monate betragen.

Neben der finanziellen Unterstützung durch unkomplizierte und günstige KfW-Kredite unterstützte die Bundesregierung auch sog. Solo-Selbstständige, Angehörige der Freien Berufe, Künstler und Kleinstunternehmen - unter weiteren Voraussetzungen z. B. Antragstellung bis zum 31.5.2020 - in Form von Zuschüssen.

Der Zuschuss des Bundes für Betriebe, die bis zu 5 Mitarbeiter beschäftigen, belief sich zunächst bis zu 9.000 ? bzw. für Betriebe bis zu 10 Mitarbeitern bis zu 15.000 ? für 3 Monate. Neben den Bundeszuschüssen konnte auch auf Zuschussprogrammen aus den jeweiligen Bundesländern in unterschiedlicher Ausprägung zugegriffen werden.

Bitte beachten Sie! Die Corona-Soforthilfe ist als Betriebseinnahme steuerpflichtig und wird im Rahmen der Gewinnermittlung berücksichtigt. Wenn im Jahr 2020 ein positives "zu versteuerndes Einkommen" erwirtschaftet wird, dann wird hierauf der individuelle Steuersatz angewendet. Die Finanzbehörden werden in der Regel über die Zahlung der Zuschüsse informiert.

Mit den Regelungen zur Erreichung der Klimaschutzziele bis 2030 fördert der Gesetzgeber auch steuerlich technologieoffene energetische Gebäudesanierungsmaßnahmen ab 2020.

So ermäßigt sich für energetische Maßnahmen an einem in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum gelegenen, zu eigenen Wohnzwecken genutztem Gebäude auf Antrag die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, im Kalenderjahr des Abschlusses der energetischen Maßnahme und im nächsten Kalenderjahr um je 7 % der Aufwendungen, höchstens jedoch um je 14.000 ? und im übernächsten Kalenderjahr um 6 %, höchstens jedoch um 12.000 ? für das begünstigte Objekt.

Folgende energetische Maßnahmen werden gefördert:

• Wärmedämmung von Wänden
• Wärmedämmung von Dachflächen
• Wärmedämmung von Geschossdecken
• Erneuerung der Fenster oder Außentüren
• Erneuerung/Einbau einer Lüftungsanlage
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
• Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind

• dass die jeweilige energetische Maßnahme von einem Fachunternehmen ausgeführt wird, das die erforderlichen Kriterien nach amtlich vorgeschriebenem Muster bescheinigen muss.
• dass die Nutzung des Gebäudes durch den Steuerpflichtigen im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken erfolgt. Diese liegt auch vor, wenn Teile der Wohnung anderen Personen unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.
• dass der Steuerpflichtige für die Aufwendungen eine Rechnung erhält, die die förderungsfähigen energetischen Maßnahmen, die Arbeitsleistung des Fachunternehmens und die Adresse des begünstigten Objekts ausweisen und die in deutscher Sprache ausgefertigt ist. Des Weiteren muss die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgen.
• dass das begünstigte Objekt bei der Durchführung der energetischen Maßnahme älter als zehn Jahre ist; maßgebend hierfür ist der Beginn der Herstellung.

Werden Grundstücke innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung wieder veräußert und wurden diese in der Zwischenzeit durchgehend vermietet, so liegt ein steuerlich zu berücksichtigender Veräußerungsvorgang vor. Es gilt jedoch die Ausnahme, dass bei ausschließlicher Eigennutzung oder bei Eigennutzung in den beiden Jahren vor der Veräußerung und im tatsächlichen Veräußerungsjahr kein steuerbarer Vorgang entsteht.

In einem durch das Finanzgericht Baden-Württemberg entschieden Fall (vgl. Ausgabe Juni 2019, Beitrag Nr. 4), veräußerte ein Steuerpflichtiger sein bebautes Grundstück. Dieses hatte er über sieben Jahre lang selber bewohnt und erst im Jahr der Veräußerung zudem noch für ein halbes Jahr vermietet. Der BFH entschied mit Urteil vom 3.9.2019 genauso wie das Finanzgericht Baden-Württemberg vor ihm.

Bei der Veräußerung eines Grundstücks innerhalb der Frist von zehn Jahren liegt kein steuerpflichtiger Vorgang vor, wenn die Eigennutzung eine bestimmte Dauer nicht unterschreitet. So ist eine Zwischenvermietung unschädlich, wenn der Eigentümer des Grundstücks im Vorjahr der Veräußerung ganzjährig durchgehend und in dem Jahr davor sowie im Veräußerungsjahr selbst an mindestens einem Tag selber bewohnt hat. Es muss dabei ein zusammenhängender Zeitraum vorliegen. Diese Nutzung zu eigenen Wohnzwecken reicht für den Ausschluss eines steuerbaren privaten Veräußerungsgeschäfts aus.

Anmerkung: Es bleibt die Reaktion der Finanzverwaltung zu der Entscheidung abzuwarten. Grundsätzlich sollten Sie sich bei einer Zwischenvermietung der eigengenutzten Wohnung immer steuerlich beraten lassen, damit Sie nicht bei einem eventuellen Verkauf der Immobilie in die Steuerfalle tappen.

In einem vom Bundesgerichtshof am 2.7.2019 entschiedenen Fall war es aufgrund der Witterung auf dem Kundenparkplatz eines Lebensmittelmarktes glatt. Eine Kundin parkte ihr Auto, rutschte nach dem Aussteigen aus und verletzte sich. Zwischen den parkenden Fahrzeugen war nicht gestreut. Darin sah die Frau eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht und verlangte Schadensersatz. Der Parkplatz des Lebensmittelmarktes wurde in erster Linie den Kunden bereitgestellt. Jedoch nutzten auch Anwohner den Parkplatz, sodass deren Fahrzeuge auch teilweise über Nacht dort standen.

Für öffentliche Parkplätze ist anerkannt, dass nicht überall zu streuen ist und dass sich Benutzer darauf einstellen müssten, kurze Strecken auf nicht gestreuten Flächen bis zu den gestreuten Bereichen zurückzulegen. Im Bereich der markierten Stellflächen - und damit auch zwischen den Fahrzeugen - muss regelmäßig nicht gestreut werden. Diese Grundsätze sind auf die Streupflicht bei privaten Parkplätzen ebenfalls anzuwenden, wenn sich dort die örtlichen Verhältnisse nicht von öffentlichen unterscheiden.

Aufgrund der Tatsache, dass es sich hier um eine große Parkfläche handelt, die von verschiedenen Personen, Kunden, aber auch von Anwohnern genutzt wird, war der Kundenparkplatz einem öffentlichen gleichzustellen.

Es bestand auch keine Verpflichtung bei allgemeiner Glättebildung einmalig vor Eröffnung des Marktes den Bereich der markierten Stellflächen zu streuen. Da Anwohner ihre Fahrzeuge dort ggf. auch über Nacht abstellten, war vor der Markteröffnung nicht gewährleistet, dass die Parkstellflächen frei waren und mit zumutbarem Aufwand gestreut werden konnten.

Der Bundesgerichtshof hatte in einem Fall vom 14.1.2020 zu entscheiden, bei dem ein Urlauber gegen ein Reiseunternehmen Ansprüche aufgrund eines Unfalls geltend machte, der sich im Rahmen einer bei dem Unternehmen gebuchten Pauschalreise nach Lanzarote ereignet hatte. Der Urlauber ist linksseitig oberschenkelamputiert, trägt eine Prothese und ist auf eine Unterarmstütze angewiesen. Am Tag nach der Ankunft geriet er beim Verlassen des Hotels zu Fall, als er die regennasse Rollstuhlrampe vor dem Hoteleingang zu Fuß passieren wollte. Infolge des Sturzes erlitt er eine Handgelenksfraktur.

Grundsätzlich war zu prüfen, ob die Rollstuhlrampe den maßgeblichen örtlichen Bauvorschriften entsprach und damit den Sicherheitsstandard bot, den ein Hotelgast erwarten durfte. Falls die Rollstuhlrampe diesem Standard nicht entsprach, entstand eine Gefährdungslage, in der ein Warnschild mit dem Hinweis auf die Rutschgefahr bei Nässe nicht ausreicht.

Der Bundesrat stimmte am 29.11.2019 zahlreichen Änderungen im Steuerrecht zu, die der Bundestag bereits am 7.11.2019 verabschiedet hatte. Sie dienen der Anpassung an EU-Recht, der Digitalisierung und Verfahrensvereinfachung. Die vorgesehenen Maßnahmen sind sehr umfangreich und sollen hier zunächst stichpunktartig aufgezeigt werden. Über die einzelnen relevanten Regelungen werden wir Sie über dieses Informationsschreiben auf dem Laufenden halten.

• Es wird eine Sonderabschreibung für neue Elektronutzfahrzeuge sowie elektrisch betriebene Lastenfahrräder in Höhe von 50 % im Jahr der Anschaffung zusätzlich zur regulären Abschreibung eingeführt. Begünstigt werden Elektronutzfahrzeuge der EG-Fahrzeugklassen N1, N2 und N3, die ganz oder überwiegend aus mechanischen oder elektrochemischen Energiespeichern oder aus emissionsfrei betriebenen Energiewandlern gespeist werden. Zu den begünstigten elektrisch betriebenen Lastenfahrrädern gehören solche, die ein Mindest-Transportvolumen von 1 m3 und eine Nutzlast von mindestens 150 kg aufweisen. Diese Sonderabschreibung gilt für Fahrzeuge, die nach dem 31.12.2019 und vor dem 1.1.2031 angeschafft werden.
• Bei der privaten Nutzung von betrieblichen Elektrofahrzeugen oder von extern aufladbaren Hybridelektrofahrzeugen kommt anstelle der sog. 1-%-Regelung eine 0,5-%-Regelung zum Tragen. Diese Regelung gilt für Fahrzeuge, die nach dem 31.12.2018 und vor dem 1.1.2022 angeschafft werden. Das Jahressteuergesetz erweitert diese Regelung nunmehr über den 31.12.2021 hinaus bis zum 1.1.2025 für Fahrzeuge, die unter ausschließlicher Nutzung der elektrischen Antriebsmaschine eine Reichweite von mindestens 60 Kilometern erreichen. Wird das Fahrzeug nach dem 31.12.2024 und vor dem 1.1.2031 angeschafft, muss die Mindestreichweite 80 Kilometer betragen. Überschreitet die Kohlendioxidemission je gefahrenen Kilometer 50 Gramm nicht, spielt die Mindestreichweite keine Rolle.
  Beträgt der Bruttolistenpreis nicht mehr als 40.000 ?, kommt für Fahrzeuge, die nach dem 31.12.2018 und vor dem 1.1.2031 angeschafft werden, anstelle der 0,5-%-Regelung eine 0,25-%-Regelung zum Tragen, wenn das Fahrzeug gar keine Kohlen­dioxidemission verursacht.
  
• Die Steuerbefreiung für vom Arbeitgeber gewährte Vorteile für das elektrische Aufladen eines Elektrofahrzeugs oder Hybridelektrofahrzeugs im Betrieb des Arbeitgebers oder eines verbundenen Unternehmens und für die zeitweise zur privaten Nutzung überlassene betriebliche Ladevorrichtung wird bis zum 31.12.2030 verlängert.

Darüber hinaus sind folgende Maßnahmen durchgesetzt worden:

• Steuerfrei bleiben Weiterbildungsleistungen des Arbeitgebers, die der Verbesserung der Beschäftigungsfähigkeit des Arbeitnehmers dienen. Die Weiterbildung darf keinen überwiegenden Belohnungscharakter haben.
  
• Gutscheine und Geldkarten gehören nur dann nicht zu den Einnahmen aus Geld, wenn sie ausschließlich zum Bezug von Waren und Dienstleistungen berechtigen und zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn gewährt werden.
• Ab dem 1.1.2020 unterbleibt der Ansatz eines Sachbezugs, wenn der Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern eine Wohnung zu Wohnzwecken verbilligt überlässt, soweit das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts ausmacht und dieser Richtwert für die Wohnung nicht mehr als 25 ? je Quadratmeter (ohne umlagefähige Kosten) beträgt.
• Die Pauschalen für Verpflegungsmehraufwendungen werden von zzt. 12 ? bzw. 24 ? auf 14 ? bzw. 28 ? ab dem 1.1.2020 angehoben.
• Des Weiteren wird für Berufskraftfahrer ein Pauschbetrag in Höhe von 8 ? pro Tag eingeführt, der anstelle der tatsächlichen Aufwendungen, für die üblicherweise während einer mehrtägigen beruflichen Tätigkeit im Zusammenhang mit einer Übernachtung im Kraftfahrzeug des Arbeitgebers entstehende Mehraufwendungen in Anspruch genommen werden können.
• Der Pauschbetrag kann auch von selbstständigen Berufskraftfahrern geltend gemacht werden.
• Zuschüsse für Fahrten mit öffentlichen Verkehrsmitteln im Linienverkehr - sog. "Job-Tickets" - können mit einer Pauschalsteuer von 25 % versteuert werden, auch wenn die Bezüge dem Arbeitnehmer nicht zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn gewährt werden. In diesem Fall unterbleibt auch die Minderung der Entfernungspauschale. Die Regelung gilt ab dem Tag der Verkündung des Gesetzes.
• Eine Pauschalversteuerung mit 25 % kann auch für die unentgeltliche oder verbilligte Übereignung eines betrieblichen Fahrrads, das kein Kraftfahrzeug ist, in Anspruch genommen werden, wenn es den Arbeitnehmern zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn übereignet wird.
• R ückwirkend neu geregelt wurde, dass sog. Fondsetablierungskosten bei modellhafter Gestaltung eines geschlossenen gewerblichen Fonds zu den Anschaffungskosten gehören und somit nicht sofort steuerlich abziehbar sind.
• Für Veröffentlichungen in elektronischer Form - sog. E-Books - kommt der ermäßigte Umsatzsteuersatz (zzt. 7 %) zum Tragen. Davon betroffen sind auch Bereitstellungen von Datenbanken, die eine Vielzahl von elektronischen Büchern, Zeitungen oder Zeitschriften oder Teile von diesen enthalten. Die Regelung tritt am Tag nach der Verkündung des Gesetzes in Kraft.