Steuernews: Themen Immobilienbesitzer - Kündigung Wohnung, Bausparvertrag | Dresden

Zum Jahresende hin werden häufig Verträge neu abgeschlossen oder an geschäftliche oder gesetzliche Veränderungen angepasst, die ab dem nächsten Jahr greifen sollen. Hier gilt zu beachten, dass Verträge zwischen Unternehmer oder Personengesellschafter und deren nahen Angehörigen grundsätzlich im Fokus der Finanzverwaltung stehen. Das können Mietverträge über die Nutzung von Grundstücken, Gebäuden oder Gegenständen oder aber auch Kauf-, Darlehens- oder Schenkungsverträge sein. Unter bestimmten Voraussetzungen kann es zu negativen steuerlichen Folgen für die Beteiligten kommen, wenn der Vertrag nicht ordnungsgemäß - also wie unter fremden Dritten - abgeschlossen wurde.

In einem vom Finanzgericht Münster (FG) am 5.9.2019 entschiedenen Fall lag ein Mietvertrag über die Nutzung von Geschäftsräumen zwischen einer Personengesellschaft und der Ehefrau eines Gesellschafters vor, der zu 50 % beteiligt ist. Tatsächlich wurde aber zusätzlich noch ein weiterer Raum unentgeltlich an die Personengesellschaft überlassen. Nach einer Betriebsprüfung gelangte das Finanzamt zu der Überzeugung, dass es sich bei den Räumlichkeiten um ein häusliches Arbeitszimmer handelt und qualifizierte die Mietzahlungen zu nicht abzugsfähigen Betriebsausgaben um.

Das FG folgte der Auffassung des Finanzamts. Verträge zwischen einer Gesellschaft und deren Gesellschaftern bzw. Angehörigen des beherrschenden Gesellschafters müssen grundsätzlich auf ihre Fremdüblichkeit geprüft werden. Das heißt, dass der Vertrag so abgeschlossen wurde, wie er zwischen Fremden abgeschlossen worden wäre. Im entschiedenen Fall hat die Gesellschaft mehr Räume zur Verfügung gehabt, als vertraglich vereinbart wurde. Eine solche Konstellation wäre unter Fremden nicht eingetreten.

Bitte beachten Sie! Geprüft werden Verträge auch auf das vereinbarte Entgelt und sonstige Vorteile, die einer der beiden Parteien unberechtigterweise zugutekommen könnte. Das gilt nicht nur für Mietverträge, sondern auch für Kauf-, Darlehens- oder Schenkungsverträge. Lassen Sie sich in solchen Fällen immer beraten, um steuerliche Fehler zu verhindern, die nachträglich nicht mehr rückgängig zu machen sind!



Mit dem Gesetzentwurf zur Umsetzung der Änderungsrichtlinie zur 4. EU-Geldwäscherichtlinie soll diese in nationales Recht umgesetzt werden. Das Gesetz soll zum 1.1.2020 in Kraft treten. Dafür sind u. a. folgende Regelungen vorgesehen:

  • Die Verdachtsmeldepflichten für Makler und Notare sollen konkretisiert und geschärft werden, um dem Geldwäscherisiko im Immobiliensektor entgegenzuwirken.
  • Bisher greifen für Händler von Edelmetallen einzelne Pflichten erst ab einem Schwellenbetrag von 10.000 ?. Dieser Schwellenwert wird auf 2.000 ? gesenkt.
  • Die geldwäscherechtlichen Pflichten werden auf die Ausrichter von Versteigerungen - insbesondere die öffentliche Hand - erweitert. Davon betroffen sind auch Zwangsversteigerungen von Immobilien durch Gerichte.
  • In Zukunft erhält auch die Öffentlichkeit Zugriff auf das bereits bestehende "Transparenzregister", in dem die tatsächlich wirtschaftlich Berechtigten aufgeführt werden. Geldwäscherechtlich Verpflichtete müssen künftig vor neuen Geschäften mit Mitteilungspflichtigen einen Registrierungsnachweis oder Auszug aus dem Register einholen und ihnen im Transparenzregister auffallende Unstimmigkeiten melden.
  • Auch Anbieter zur Verwahrung, Verwaltung und Sicherung von Kryptowerten werden verpflichtet, Geldwäsche-Verdachtsfälle zu melden. Außerdem wird die derzeitige Praxis gesichert und erweitert, wonach Dienstleister, die den Umtausch von virtuellen Währungen in gesetzliche Währungen und umgekehrt anbieten, den Verpflichtungen des Geldwäscherechts unterliegen.


Die Bundesregierung will den Ausbau der Erneuerbaren Energien vorantreiben und fördert Anlagenbetreiber, die Photovoltaikanlagen auf vermieteten Gebäuden installieren. Mieter selbst können die Förderung zwar nicht direkt erhalten. Dennoch profitieren sie von der Förderung, denn der Strompreis ist gemindert um Netzentgelte, netzseitige Umlagen, Stromsteuer und Konzessionsabgaben, wird also günstiger. Voraussetzung für die seit zwei Jahren bestehende Förderung: Mindestens 40 % der Fläche des Gebäudes muss Wohnfläche sein.

Nur wer die Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Wohngebäudes betreibt, kann die Förderung beantragen. Diese besteht in einem sog. Mieterstromzuschlag, der vom Netzbetreiber gewährt wird. Die Höhe des Zuschlags hängt von der Größe der Anlage und dem Photovoltaik-Zubau insgesamt ab. Sie liegt zwischen 2,2 und 3,8 Cent pro Kilowattstunde. Hierin enthalten ist auch eine Entschädigung für den zusätzlichen Aufwand des Betreibers, meist der Vermieter, durch verpflichtende Vertrags- und Rechnungsgestaltung, Registrierung und Mitteilung.



Die Bundesregierung hat sich am 18.8.2019 auf Maßnahmen zum bezahlbaren Wohnen und der Schaffung zusätzlichen Wohnraums geeinigt. Hier ein paar der wichtigsten Punkte:

  • Die Regelungen der Mietpreisbremse werden um fünf weitere Jahre verlängert.
  • Zu viel gezahlte Miete soll auch rückwirkend für einen Zeitraum von 2,5 Jahren nach Vertragsschluss zurückgefordert werden können, sofern ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt.
  • Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete wird von vier auf sechs Jahre verlängert.
  • Ebenfalls bis zum Ende des Jahres wird die Bundesregierung einen Gesetzentwurf vorlegen, der die Möglichkeit zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen begrenzt.
  • Die Nebenkosten für den Erwerb von selbst genutztem Wohnraum sollen deutlich gesenkt werden. Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern sollen künftig maximal die Hälfte der Maklerkosten tragen müssen.


Viele Städte und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmen, dass Wohnraum nur mit Genehmigung zur wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen entgeltlichen Überlassung als Ferienwohnung oder Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, genutzt werden darf. Zuwiderhandlungen können mit einer Geldbuße geahndet werden.

So bestimmt es auch das "Hessische Wohnungsaufsichtsgesetz Ferienwohnungen". Die Richter am Oberlandesgericht Frankfurt a. M. (OLG) entschieden dazu am 2.8.2019, dass die Vermietung einer Wohnung ohne Genehmigung zur Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung - über die Plattform "Airbnb" - gegen das Hessische Wohnungsaufsichtsgesetz verstößt. Das OLG bestätigte wegen Verstoßes hiergegen verhängte Geldbußen von i.H.v. 6.000 ?.



Informiert ein Makler einen Kaufinteressenten über Tatsachen, die für die Kaufentscheidung wesentlich sind, infolge einer unzureichenden Organisation der Abläufe in seinem Büro leichtfertig falsch, kann er seinen Anspruch auf Vergütung verlieren.

In einem vom Oberlandesgericht Rheinland-Pfalz am 2.5.2019 entschiedenen Fall legte ein Kaufinteressent gegenüber dem Makler deutlich dar, dass er Wert darauf legt, in der Wohnungseigentümerversammlung nach Abstimmungsmodus und Zahl der Miteigentümer nicht überstimmt werden zu können.

Der Makler hatte jedoch ins Blaue hinein behauptet, dass es nur einen weiteren Eigentümer gab und die Abstimmung nach Kopfteilen erfolgt. Ferner versicherte der Makler wahrheitswidrig, dass noch keine Teilungserklärung vorlag. Tatsächlich lag zum Zeitpunkt dieser Aussage die Teilungserklärung aber bereits dem Sohn des Maklers, mit dem dieser zusammenarbeitet, vor. Daraus ergab sich auch, dass - abweichend von den Angaben des Maklers - in der Wohnungseigentümerversammlung nach Eigentumsanteilen abgestimmt wird. Ferner verfügte der Sohn auch über die Information, dass es zwei Miteigentümer gab. Der Makler hatte sich durch die o. g. Falschinformationen grob fehlerhaft verhalten und daher seinen Maklerlohn verwirkt.



Die Bundesregierung hat sich bei der Reform der Grundsteuer auf ein Gesetzespaket geeinigt, das den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts gerecht werden soll.

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden. Vermieter können sie über die Nebenkostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen, sodass von der Belastung alle betroffen sind. Die Grundsteuer kommt ausschließlich den Gemeinden zugute und ist eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen.

Die Praxis, wonach die Grundsteuer für Häuser und unbebaute Grundstücke anhand von (überholten) Einheitswerten berechnet wird, hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 als verfassungswidrig erklärt und eine Neuregelung bis Ende 2019 gefordert. Hauptkritikpunkt war, dass die zugrunde gelegten Werte die tatsächliche Wertentwicklung nicht mehr in ausreichendem Maße widerspiegeln.

Das nunmehr von der Bundesregierung beschlossene Gesetzespaket besteht aus drei miteinander verbundenen Gesetzentwürfen:

  • Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts
  • Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung
  • Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes

Bei der Neuregelung bleibt zunächst das heutige dreistufige Verfahren - Bewertung, Steuermessbetrag, kommunaler Hebesatz - erhalten. Erstmals ab 1.1.2022 erfolgt die Bewertung der Grundstücke nach neuem Recht.
  • Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke sollen fünf Parameter auf die Berechnung Einfluss haben: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes, Mietniveaustufe.
  • Anders als bei Wohngrundstücken soll sich bei Gewerbegrundstücken die Grundsteuer am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, das für die Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt. Hier sollen zahlreiche bisher erforderliche Kriterien entfallen, wie z. B. Höhe des Gebäudes, Heizungsart, Art der Verglasung der Fenster usw.
  • Bei der Bewertung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) soll es beim Ertragswertverfahren bleiben, das jedoch vereinfacht und typisiert wird.
  • Die sog. "Grundsteuer C", für die die Gemeinden für unbebaute, aber baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festlegen können, soll dabei helfen, Wohnraumbedarf künftig schneller zu decken.
  • Die heutigen Steuermesszahlen sollen so abgesenkt werden, dass die Reform insgesamt aufkommensneutral ausfällt.

Die Bundesländer können über eine sog. "Öffnungsklausel" bis zum 31.12.2024 vom Bundesrecht abweichende Regelungen vorbereiten. Dazu kündigten einzelne Länder an, ein sog. wertunabhängiges Modell für ihre Gemeinden vorsehen zu wollen. Dieses Modell setzt an der Fläche der Grundstücke und der vorhandenen Gebäude an. Die Werte der Grundstücke und der Gebäude bleiben dabei unberücksichtigt. Im Ergebnis kann das Flächenmodell dazu führen, dass für Immobilien, die zwar ähnliche Flächen aufweisen, sich im Wert aber deutlich unterscheiden, ähnliche Grundsteuerzahlungen fällig werden.

Die neuen Regelungen zur Grundsteuer - entweder bundesgesetzlich oder landesgesetzlich - gelten dann ab 1.1.2025.

Einer schon abgeschriebenen "Sonderabschreibung" beim Mietwohnungsbau durch das Gesetz zur Förderung des Mietwohnungsneubaus hat der Bundesrat nunmehr am 28.6.2019 überraschend zugestimmt. Der Bundestag hatte die Neuregelungen bereits im Dezember 2018 verabschiedet. Der Gesetzesbeschluss wurde damals vom Bundesrat von der Tagesordnung abgesetzt. Mit dem Gesetz strebt die Bundesregierung Anreize für den Mietwohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment an. Dies wird durch die Einführung einer Sonderabschreibung umgesetzt. Dazu sind folgende Kriterien ausschlaggebend:

  1. Die Sonderabschreibungen in Höhe von jährlich 5 % können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren - also vier Jahre lang - neben der regulären Abschreibung in Anspruch genommen werden. Somit werden innerhalb des Abschreibungszeitraums insgesamt bis zu 28 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt.
  2. Sonderabschreibungen kommen nur in Betracht, wenn durch Baumaßnahmen neue bisher nicht vorhandene Wohnungen - die fremden Wohnzwecken dienen - hergestellt oder diese bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden. Aufwendungen für Grundstücke und Außenanlagen werden nicht gefördert. Nicht förderfähig sind Ferienwohnungen. Um sicherzustellen, dass die Wohnungen nicht als Ferienwohnungen (unter-)vermietet werden, müssen sie dauerhaft bewohnt sein.
  3. Die Regelung wird auf Herstellungs- oder Anschaffungsvorgänge beschränkt, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt wird. Die Sonderabschreibungen können auch dann in Anspruch genommen werden, wenn die Fertigstellung nach dem 31.12.2021 erfolgt; längstens bis 2026!
  4. Von der Inanspruchnahme der Förderung insgesamt ausgeschlossen ist die Anschaffung und Herstellung von Wohnungen, wenn die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten mehr als 3.000 ? je m² Wohnfläche betragen.
  5. Die förderfähigen Wohnungen müssen mindestens in den zehn Jahren nach Anschaffung oder Herstellung der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Ein Verstoß gegen die Nutzungsvoraussetzung führt zur rückwirkenden Versagung der bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen. Werden Räume sowohl zu Wohnzwecken als auch zu betrieblichen oder beruflichen Zwecken genutzt, sind sie, je nachdem welchem Zweck sie überwiegend dienen, entweder ganz den Wohnzwecken oder ganz den betrieblichen oder beruflichen Zwecken dienenden Räumen zuzurechnen. Ein häusliches Arbeitszimmer wird aus Vereinfachungsgründen den Wohnzwecken dienenden Räumen zugerechnet.
  6. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen wird auf maximal 2.000 ? je m² Wohnfläche begrenzt. Das wären also bei einer 100-m²-Wohnung 200.000 ?. Betragen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten weniger, sind diese in der tatsächlich angefallenen Höhe für die Sonderabschreibungen maßgebend.
  7. Eine weitere Voraussetzung ist, dass die EU-rechtlichen Voraussetzungen bezüglich De-minimis-Beihilfen eingehalten werden, wonach u. a. der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfe in Höhe von 200.000 ? in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen nicht übersteigen darf.

Das Gesetz enthält auch eine Änderung für Wohnungsgenossenschaften und -vereine: Bisher sind diese nur dann von der Körperschaftsteuer befreit, sofern ihre Einnahmen aus sonstigen Tätigkeiten nicht mehr als 10 % überschreiten. Diese Grenze soll zukünftig bis zu 20 % betragen dürfen, sofern die über 10 % hinausgehenden Einnahmen auf Mieterstromanlagen beruhen. Das Gesetz tritt nach seiner Verkündung in Kraft.

Grundsätzlich kommt einem Makler insoweit eine Aufklärungspflicht zu, als er seinem Auftraggeber alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände mitzuteilen hat, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen und die für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Der Makler darf dem Auftraggeber keine falschen Vorstellungen vermitteln. Die für den Kaufabschluss wesentlichen Auskünfte betreffend das Geschäft oder den Vertragspartner müssen richtig sein.

Für die Richtigkeit der Angaben muss der Makler aber nach einer Entscheidung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 29.1.2019 nicht ohne Weiteres einstehen, denn meistens handelt es sich nur um die Weitergabe von Mitteilungen, die der Makler vom Verkäufer erhalten hat. Fehlen dem Makler erforderliche Informationen oder ist die Grundlage gegebener Informationen unsicher, muss der Makler dies offenlegen bzw. deutlich machen, dass er für die Richtigkeit nicht einsteht.



Mit den Neuregelungen des Tarifautonomiegesetzes wurden Arbeitgeber verpflichtet, Beginn, Ende und Dauer der täglichen Arbeitszeit von bestimmten Arbeitnehmern spätestens bis zum Ablauf des siebten auf den Tag der Arbeitsleistung folgenden Kalendertages aufzuzeichnen und diese Aufzeichnungen mindestens zwei Jahre aufzubewahren.

Die Aufzeichnungspflicht gilt - unter weiteren Voraussetzungen - für Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer im Bau-, Gaststätten- und Beherbergungs-, im Personenbeförderungs-, im Speditions-, Transport- und damit verbundenen Logistikgewerbe, im Schaustellergewerbe, bei Unternehmen der Forstwirtschaft, im Gebäudereinigungsgewerbe, bei Unternehmen, die sich am Auf- und Abbau von Messen und Ausstellungen beteiligen, sowie in der Fleischwirtschaft. Sie besteht auch für alle geringfügig Beschäftigten! Geringfügig Beschäftigte in Privathaushalten sind davon ausgenommen.

In seinem Urteil vom 14.5.2019 hatte der Europäische Gerichtshof (EuGH) nunmehr darüber zu entscheiden, ob die Mitgliedsstaaten alle Arbeitgeber zur Zeiterfassung und dem folgend zur Aufzeichnung der geleisteten Stunden verpflichten müssen. Darin stellt er fest, dass ohne ein System, mit dem die tägliche Arbeitszeit eines jeden Arbeitnehmers gemessen werden kann, weder die Zahl der geleisteten Arbeitsstunden und ihre zeitliche Verteilung noch die Zahl der Überstunden objektiv und verlässlich ermittelt werden kann, sodass es für die Arbeitnehmer äußerst schwierig oder gar praktisch unmöglich ist, ihre Rechte durchzusetzen. Daher müssen die Mitgliedstaaten die Arbeitgeber verpflichten, ein objektives, verlässliches und zugängliches System einzurichten, mit dem die von einem Arbeitnehmer geleistete tägliche Arbeitszeit gemessen werden kann.

Anmerkung: Das EuGH-Urteil enthält viel Brisanz. Nunmehr stellt sich die Frage, ob, und wenn ja, ab wann der deutsche Gesetzgeber auf dieses Urteil reagiert und wie er es umsetzen wird. Für Arbeitgeber und Arbeitnehmer würde es auf jeden Fall noch mehr Bürokratie und einen Rückschritt für viele Arbeitszeitmodelle bedeuten.