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Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat am 16.1.2018 über drei Richtervorlagen des Bundesfinanzhofs (BFH) sowie über zwei Verfassungsbeschwerden zur Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung der Grundsteuer verhandelt. Ein förmlicher Beschluss ist hierüber noch nicht gefasst worden. Bis zu einem Urteil dauert es in der Regel mehrere Monate.

Der BFH hält die Einheitsbewertung des Grundvermögens wegen Verstoßes gegen den allgemeinen Gleichheitssatz ab dem Bewertungsstichtag 1.1.2008 für verfassungswidrig. Nach seiner Auffassung kommt es aufgrund der Systematik der Bewertungsvorschriften bei der Feststellung der Einheitswerte zu gleichheitswidrigen Wertverzerrungen.

Vom BVerfG ist nunmehr zu klären, ob die einmal festgestellten Einheitswerte, die im Jahr 1964 in den westlichen und 1935 in den neuen Bundesländern festgelegt wurden, heute noch eine gerechte Steuererhebung zulassen. Mehrfach hinterfragten die Verfassungsrichter, ob sich die alten Zahlen heute noch rechtfertigen lassen und ließen damit ihre Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit erkennen.

Anmerkung: Das Verfahren hat große Bedeutung für Immobilieneigentümer, Mieter und Kommunen. Wir halten Sie hier auf dem Laufenden.



Steuerpflichtige können Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer als Werbungskosten oder Betriebsausgaben in Höhe von bis zu 1.250 ? im Jahr abziehen, wenn für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Die Beschränkung der Höhe nach gilt dann jedoch nicht, wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung bildet.

In seiner Entscheidung vom 8.3.2017 stellt der Bundesfinanzhof (BFH) dazu fest, dass das Einkommensteuergesetz abschließend bestimmt, unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer abziehbar sind. Der Gesetzgeber typisiert die Abzugsvoraussetzungen, indem er sie auf die zwei im Gesetz genannten Fallgruppen - kein anderer Arbeitsplatz, Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung - begrenzt.

Im entschiedenen Fall erklärte ein Steuerpflichtiger u. a. im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Aufwendungen für einen Raum als Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer in Höhe von insgesamt 3.445 ?. Das Finanzgericht (FG) erkannte die Aufwendungen steuerlich nicht an. Der BFH verwies das Urteil zur erneuten Prüfung an das FG und stellt dazu fest: "Kommt das FG unter Beachtung der gesetzlichen Regelungen zur Darlegungs- und Beweislast zu dem Ergebnis, dass die Verwaltung der privat genutzten Immobilie und die sonstigen privaten Tätigkeiten des Klägers in dem streitigen Raum im Verhältnis zur steuerrelevanten Nutzung des Arbeitszimmers als untergeordnet einzustufen sind und der Raum ausschließlich oder nahezu ausschließlich zur Erzielung von steuerbaren Einnahmen genutzt worden ist, sind die Aufwendungen für das streitige Zimmer als häusliches Arbeitszimmer sowie als Arbeitsmittel zu berücksichtigen."



Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit drei Urteilen vom 14.6.2016 entschieden, dass zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen gehören, die im Rahmen einer Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes anfallen. Dazu zählen sowohl Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft durch Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Gebäudeteile sowie Aufwendungen für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes und auch die Schönheitsreparaturen. Der BFH bezieht auch diese Aufwendungen - in Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung - in die anschaffungsnahen Herstellungskosten ein, sodass insoweit kein sofortiger Werbungskostenabzug möglich ist.

Danach müssen sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Sanierung anfallen, zusammengerechnet werden. Übersteigt die Gesamtsumme der innerhalb von drei Jahren angefallenen Renovierungskosten - netto ohne Umsatzsteuer - sodann 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, kann der Aufwand nur nach den AfA-Regelungen abgeschrieben werden.

Der BFH stellte zudem klar, dass bei der Prüfung, ob die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen, bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf den jeweiligen selbstständigen Gebäudeteil abzustellen ist, wenn das Gesamtgebäude unterschiedlich genutzt wird. Maßgeblich ist insoweit, ob die Gebäudeteile in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen.

Das Bundesfinanzministerium teilt nunmehr in einem Schreiben vom 20.10.2017 mit, dass es die Grundsätze der BFH-Urteile in allen offenen Fällen anwenden will. Es soll jedoch nicht beanstandet werden, wenn auf Antrag des Steuerpflichtigen abweichend hiervon die bisherige BFH-Rechtsprechung zur Behandlung der Schönheitsreparaturen auf Sachverhalte weiter angewendet wird, bei denen der Kaufvertrag bzw. ein ihm gleichstehender Rechtsakt vor dem 1.1.2017 abgeschlossen wurde.



Anliegerbeiträge zum Ausbau von Gehwegen und Straßenbeleuchtung fallen nicht unter die sog. "haushaltsnahen Handwerkerleistungen" und können demnach auch nicht steuerlich berücksichtigt werden. Das ist zumindest die Auffassung des Finanzgerichts Rheinland-Pfalz (FG) in seiner Entscheidung vom 18.10.2017.

Im entschiedenen Fall musste eine Eigentümerin Vorausleistungen für den Ausbau von Gehwegen und Straßenbeleuchtungen zahlen. Das Finanzamt versagte die beantragte Steuerermäßigung; dem folgte das FG. Zwar ist inzwischen anerkannt, dass eine "haushaltsnahe" Leistung nicht nur dann vorliegt, wenn sie im umschlossenen Wohnraum oder bis zur Grenze des zum Haushalt gehörenden Grundstücks erbracht wird. Der Begriff "im Haushalt" ist vielmehr räumlich-funktional auszulegen und kann auch Bereiche jenseits der Grundstücksgrenzen umfassen.

Nicht ausreichend ist allerdings, dass die Leistung (nur) "für" den Haushalt erbracht wird. Ein solcher Fall lag hier vor, weil das Grundstück bereits erschlossen bzw. an das öffentliche Straßennetz angeschlossen war und die Anliegerbeiträge nur für die Herstellung der Gehwege und Straßenlampen erhoben wurden.

Bitte beachten Sie! Zu dem Thema ist bereits ein Verfahren vor dem Bundesfinanzhof (BFH) unter dem Aktenzeichen VI R 50/17 anhängig. Hierzu gibt es zwei gegenläufige Urteile von Finanzgerichten, sodass nunmehr der BFH als letzte Instanz den Sachverhalt klären muss. Betroffene Steuerpflichtige können bei ablehnendem Bescheid mit Bezug auf das anhängige Verfahren Einspruch einlegen und das Ruhen desselben beantragen.



Unternehmen, die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithalten, sind von der Umsatzsteuer nicht befreit. Die "Vermietung und Verpachtung von Grundstücken" ist hingegen steuerfrei.

Leistungen wie Einrichtungsgegenstände, die für die Nutzung einer gemieteten Immobilie nützlich oder sogar notwendig sind, können im Einzelfall entweder Nebenleistungen darstellen oder mit der Vermietung untrennbar verbunden sein und mit dieser eine einheitliche Leistung bilden.

Mit Urteil vom 11.11.2015 entschied der Bundesfinanzhof dazu, dass die Umsatzsteuerbefreiung auch die Vermietung möblierter Räume oder Gebäude umfasst, wenn diese auf Dauer angelegt ist. Im entschiedenen Fall ging es um die Überlassung von Inventar eines Pflegeheims als Nebenleistung.

Mit Schreiben vom 8.12.2017 ändert das Bundesfinanzministerium nunmehr seine anderslautende Auffassung und gibt das auch in einem geänderten Umsatzsteuererlass bekannt. Danach heißt es: Die Steuerbefreiung erstreckt sich in der Regel auch auf mitvermietete oder mitverpachtete Einrichtungsgegenstände, z. B. auf das bewegliche Büromobiliar oder das bewegliche Inventar eines Seniorenheims.

Bitte beachten Sie! Die Vermietung und Verpachtung von "Betriebsvorrichtungen" (Maschinen und sonstigen Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören) ist selbst dann umsatzsteuerpflichtig, wenn diese wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind.



Die winterliche Räum- und Streupflicht setzt eine konkrete Gefahrenlage, d. h. eine Gefährdung durch Glättebildung bzw. Schneebelag, voraus. Grundvoraussetzung für die Räum- und Streupflicht auf Straßen oder Wegen ist das Vorliegen einer "allgemeinen Glätte" und nicht nur das Vorhandensein einzelner Glättestellen.

Eine Gemeindesatzung über den Straßenreinigungs- und Winterdienst muss nach gesetzeskonformer Auslegung regelmäßig so verstanden werden, dass keine Leistungspflichten bestehen, die über die Grenze der Zumutbarkeit und Verhältnismäßigkeit hinausgehen. In diesem Zusammenhang kann eine Gemeinde auch keine Räum- und Streupflichten für Anlieger begründen, die über die Anforderungen der sie selbst treffenden (allgemeinen) Verkehrssicherungspflicht hinausgehen.

Gibt es in diesem Punkt Unklarheiten in der Gemeindesatzung, ist davon auszugehen, dass die Gemeinde mit der Regelung die Anforderungen an die Verkehrssicherungspflichten der Anlieger bei Schnee- und Eisglätte auf Grundlage der bestehenden Gesetzes- und Rechtslage lediglich konkretisieren, jedoch nicht erweitern wollte.



Mit dem Begriff Mietnomadentum haben inzwischen einige Immobilienbesitzer Bekanntschaft gemacht. Aber auch verärgerte Mieter hinterlassen nicht selten ihre zerstörerischen Spuren. Die daraus resultierenden Kosten sind i. d. R. nicht gerade gering. Hier stellt sich nunmehr grundsätzlich die Frage, wie diese Kosten einkommensteuerlich zu beurteilen sind.

In einem vom Bundesfinanzhof am 9.5.2017 entschiedenen Fall versagte das Finanzamt den Sofortabzug der Kosten bei einer neu angeschafften Wohnung, da es sich nach seiner Auffassung um sog. "anschaffungsnahe Herstellungskosten" handelt. Im entschiedenen Fall überschritt der zur Schadenbeseitigung aufgewendete Betrag 15 % der Anschaffungskosten für das Immobilienobjekt. Daher könnten die Kosten nur im Rahmen der Abschreibung anteilig mit 2 % über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich geltend gemacht werden.

Demgegenüber kam der BFH zu dem Entschluss, dass Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung von Mieterschäden, die im Zeitpunkt der Anschaffung noch nicht vorhanden waren, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt am Gebäude verursacht wurden, nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen sind. Sie sind als sog. "Erhaltungsaufwand" und damit als Werbungskosten sofort abzugsfähig.



Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis erlöschen u. a. durch Verjährung. Eine Steuerfestsetzung sowie ihre Aufhebung oder Änderung sind nicht mehr zulässig, wenn die Festsetzungsfrist abgelaufen ist. Die Festsetzungsfrist beträgt für die Schenkungsteuer regelmäßig vier Jahre. Sie beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Steuer entstanden ist.

Nach der für die Schenkungsteuer getroffenen Sonderregelung beginnt die Festsetzungsfrist bei einer Schenkung nicht vor Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Schenker gestorben ist oder die Finanzbehörde von der Schenkung erfahren hat.

Erfährt das Finanzamt lediglich von der freigebigen Zuwendung eines Gegenstandes, obwohl ein Schenker dem Bedachten mehrere Vermögensgegenstände gleichzeitig zuwendet, führt dies nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 26.7.2017 jedoch nicht zum Anlauf der Festsetzungsfrist für die Schenkungsteuer für die übrigen zugewendeten Vermögensgegenstände.



Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch Ersatzansprüche.

In einigen Formularverträgen im Wohnraummietrecht ist jedoch eine Klausel enthalten, die vorsieht, dass ein Vermieter die sechsmonatige Verjährung seiner gegen den Mieter gerichteten Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache durch formularvertragliche Regelungen verlängern kann. Der Bundesgerichtshof beurteilte in seiner Entscheidung vom 8.11.2017 eine solche Klausel für unwirksam.

Die kurze Verjährung ist durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen.

Demgegenüber kann der Vermieter durch die Rückgabe der Mietsache sich Klarheit darüber verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehenen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte.



Entscheidend für die Berechtigung zum Abzug von Anschaffungskosten durch Abschreibung (AfA) als Betriebsausgaben ist nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 21.2.2017 nicht das Eigentum am Wirtschaftsgut, für das die AfA als Aufwand berücksichtigt werden soll, sondern dass der Steuerpflichtige die Aufwendungen im eigenen betrieblichen Interesse selbst trägt.

Der Abzug der vom Steuerpflichtigen zur Einkunftserzielung getätigten Aufwendungen kann auch dann vorgenommen werden, wenn und soweit diese Aufwendungen auf in fremdem Eigentum stehende Wirtschaftsgüter erbracht werden. In diesen Fällen wird der Aufwand bilanztechnisch "wie ein materielles Wirtschaftsgut" behandelt.

Das bedeutet, dass die Herstellungskosten für ein fremdes Gebäude als Posten für die Verteilung eigenen Aufwands zu aktivieren und nach den für Gebäude im Privatvermögen geltenden AfA-Regeln abzuschreiben sind.

Aus dem Grundsatz der persönlichen Leistungsfähigkeit ergibt sich jedoch auch, dass der Steuerpflichtige die Aufwendungen persönlich tragen muss. Ist dies nicht der Fall, ist bei der Ermittlung des Gewinns keine AfA für das von ihm betrieblich genutzte Gebäudeteil als Betriebsausgabe zu berücksichtigen.

Anmerkung: Wird ein Darlehen zur Finanzierung der Anschaffung des Gebäudes allein vom Ehegatten des Steuerpflichtigen aufgenommen und die Zahlungen zur Tilgung dieses Darlehens von einem gemeinsamen Oder-Konto der Eheleute geleistet, so werden sie jeweils für Rechnung desjenigen geleistet, der den Betrag schuldet, sofern keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden. Gleichgültig ist, aus wessen Mitteln das Guthaben auf dem Konto stammt. Hier kommt es also grundsätzlich auf die Vertragsgestaltung an.